都市更新釘子戶為何那麼多? 名家專欄 淡江大學 產業經濟系副教授 莊孟翰 在內湖區陽光街一處近900坪 的建地,預計整合好住戶後興建21層樓、每戶60坪 以上的豪宅,卻傳出有一戶土地持分35坪 的地主竟然獅子大開口,要價近5億元!每坪超過1,400 小型辦公室萬元的高價,讓財團陷入兩難困境…… 再追朔至98年2月16日 忠孝東路sogo商圈的正義國宅都市更新案,同樣也是因為釘子戶問題而導致一位屋主遭狙殺身亡,這個都更案位於忠 租房子孝東路三段248巷與276巷間的精華地段,土地面積1,545坪 ,改建後預估總銷售金額高達120億元,因此被視為超額暴利所導致。最近還發生士林區於2009年6月就通過都市更新計畫,建照已取得一年多的文林苑都更戶要求公權 房屋買賣力介入拆除釘子戶,因為其中兩棟兩層樓透天厝不願參與更新,但開發商向都市發展局申請強制拆遷住戶房子的行政程序冗長,導致33戶原住戶至今仍在外租屋,頻頻抱怨政府公權力不彰。 這些問題從表面看來似乎只是極 長灘島少數的特例,但其中所隱含的龐大商機才是糾紛的癥結所在。更值得重視的是,這些個案幾乎都是坐落於台北市精華地段,每坪房價動輒上百萬元,因此,就原住戶而言,縱然現有舊屋售價不高,但他們每天閱讀報章雜誌的資訊,對於都更後的房價難免會產生無限 宜蘭民宿的想像空間,尤其是最近幾年台北市房價平均漲幅將近一倍,眼看著不少建商一年即可輕易的賺個資本額,連投資客都可因大量購置房地產成為暴發戶,這都讓他們想要爭取更為優渥的條件。所以,政府如不能根本遏止不合常理的房價飆漲,不僅都市更新推動遲緩,未來高房價所衍生的 烤肉社會問題更將層出不窮。 如再進一步的就近年都更個案加以探討,會發現有不少都是經由協議合建,亦即初步確定一定分配比例之後,再以都市更新方式申請容積獎勵與租稅優惠;另外,開發商也有可能再申請容積移轉,最後再進行權利變換。此一過程看似單純,實則問題重重。 酒店工作 首先,協議合建可能會因使用分區的差異,例如商業區比住宅區分屋比例高;其次,雖然申請容積移轉的土地款是由開發商出資,但卻會因此而增加居住人口,降低生活品質,甚至稀釋土地持分;另外,更新前開發商所定價格與更新後的價值認知差距極大,導致權利變換過程難以凝聚共識,尤其是近年房價大 代償幅上漲地區,在原住戶主觀認定都更暴利的情況下,所謂的釘子戶就會愈來愈多,因為每個人都想留待最後才簽訂同意書,以免先簽先吃虧。 更何況新建案的公設比普遍超過三分之一,原住戶實際居住面積往往會因此而縮小,必須再向開發商購買部分居住空間,卻發現每坪售價遠超出開發商更新前的原定價格,導致雙方信任?新成屋袚U來愈差,再加上主管機關公權力與審查人力不足,終致權利變換意見紛歧而一再延宕開發時程。因此,主管機關、開發商與原住戶如不能就這些最常見之問題達成初步共識,恐怕都市更新牛步化現象還會繼續拖延下去。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 澎湖民宿  .
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